房地产税不等于房产税！这4大问题你要搞懂！

这个好玩呀

近日，房地产税又一次成为热议话题。
起因在于， 9 月 7 日，十三届全国人大常委会公布立法规划，包括三类共计 116 件立法项目，其中不动产登记法、房地产税法等被列为一类立法项目，即 " 条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案 "，意味着房地产税法 、不动产登记法将在十三届全国人大常委会任期内拟提请审议。这被解读为房地产税立法工作有望加速。
关于房地产税的讨论持续多年，很多人对于基本概念一知半解。房地产税到底是什么？与房产税是一回事吗？为何要征收房地产税？什么时候开征？
什么是房地产税？
提到房地产税，不少人把它和房产税相混淆。其实，一字之差，二者的含义大不相同。
先说房产税，房产税并非一个新税种，我国早在 1986 年就开始实施，只不过由于征收对象是营业用的房产，纳税人主体是企事业单位，一般老百姓感受不明显。1986 年 9 月 15 日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，当年 10 月 1 日起实施，其中第八条规定，个人所有非营业用的房产免纳房产税。


而房地产税是一个综合概念，一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在中国包括印花税、契税、增值税、土地增值税、城市维护建设税、个人所得税、企业所得税、城镇土地使用税、房产税等。也就是说，房产税只是房地产税里面的一个税种。
近年来受到热议的 " 房地产税改革 "" 房地产税立法 "，指的都是广义的房地产税。其中变动最大，也最为公众关注的，即 " 工商业房地产和个人住房，都按照评估值来征税。" 通俗讲，对于有房的个人来说，过去只要不买卖就不用交税，而未来只要持有就需要定期缴税。
但房地产税改革并不是简单的 " 加税 "，是对房地产税收体系的全面梳理，涉及税基的扩大、税种的合并、税率的调整等一系列综合问题。
为何要进行房地产税改革？
为什么要进行房地产税改革？是为了打压房价吗？理解这个问题，要从地方政府财政情况和我国现行房地产税制说起。
地方政府 " 土地财政 " 难以持续
在长期的城市建设发展中，" 卖地 "已成为地方政府的重要收入来源。如下图，从全国范围来看，近年来土地出让金约占政府财政收入的三成以上。


而随着城市的建设发展，新增土地有限，重点依赖 " 卖地 " 支撑地方财政的模式不可持续。在这一背景下，政府需要更可持续的财政收入渠道，征收房地产税是其中一条路径。
有学者指出，房地产税改革的重要性在于改变现行地方公共服务融资体系，使地方公共服务与税收之间的对应关系更加紧密。即让房地产税取代土地出让金，作为政府公共服务资金的重要来源。让" 税收是公共产品的价格 "这一性质体现的更为充分。
我国房地产现行税制：以交易环节为主


目前我国房地产税收中，按照征税的环节，可以分为交易环节的税和保有环节的税。其中交易环节的税有 7 种，而持有环节的税只有 2 种：城镇土地使用税和房产税，且都不对个人住宅征收。
据清华大学房地产研究所所长刘洪玉介绍，房地产税改革，是指通过对现有功能相近的房地产税收的归并、征收范围的拓展和征管办法的完善，建立以房地产保有环节税收为核心的房地产税收制度。
相关负责人也曾透露过这一改革思路。2018 年 " 两会 " 上，时任财政部副部长史耀斌回答记者提问时提出，会从中国国情出发来合理设计房地产税制度，如合并整合相关税种，合理降低房地产在建设交易环节的税费负担等。史耀斌还介绍了房地产税的作用，" 主要是调节收入分配，特别是个人财富的集聚，起到促进社会公平的作用。同时，筹集财政收入，用来满足政府提供公共服务的需求。"
另外，客观上，房地产税的征收会抑制投机需求和部分投资需求，影响人们对房价过快上涨的预期，起到促进房地产市场平稳健康发展的作用。但刘洪玉也表示，相比过去从" 调控市场 "的角度看待房地产税改革，更应该从改革财税收入体制、促进资源有效利用的角度来理解房地产税改革的意义。
综上，归纳官方和学者的表述，房地产税改革的目的主要有以下几点：
1、为地方政府开辟新的财源，推动地方财政收入体制改革；
2、调节个人财富分配和收入差距；
3、通过增加房屋保有成本，抑制人们对住房过多占有的欲望，促进房地产资源优化配置与有效利用，提高房地产市场运行效率与稳定性。
从房产税试点到房地产税立法


关于房产税改革的讨论始于 2010 年前后，背景是 2009 年出现的房价飙升。当时的讨论主要围绕 " 要不要扩大房产税的开征范围，也就是要不要对个人非经营性住宅开征房产税展开。
2011 年 1 月，上海、重庆率先开展个人住房房产税改革试点。其中，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定 0.6%；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为 0.5%~1.2%。
试点实施后，有关部门曾多次提出 " 扩大试点范围 "，2013 年 7 月国税总局曾下发通知，" 研究扩大个人住房房产税改革试点范围 "；但 2014 年底，据多家媒体报道，由于争议较大，房产税试点扩围停止，转为推进房地产税立法工作。
2015 年 8 月 3 日，房地产税法第一次被列入人大常委会立法规划，2015 年 ~2018 年，房地产税法每年都被列入全国人大常委会当年立法工作计划，2015、2016 年被归入 " 预备项目 " ，2017 年被归入 " 预备及研究论证项目 "，2018 年被归入 " 预备审议项目 "。
2018 年 9 月 7 日，房地产税法再次被列入《十三届全国人大常委会立法规划全国人大常委会立法规划》，属于第一类 " 条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案 "。
问题来了，为何征收房地产税要先先立法？此前征收房产税，不是依据国务院条例实施的吗？
这与 "税收法定原则" 有关。按照 2015 年 3 月党中央审议通过的《贯彻落实税收法定原则的实施意见》的要求，新开征税种，一律由法律进行规范；将现行由国务院行政法规规范的税种上升为由法律规范，同时废止有关税收条例。2015 年 3 月修订通过的《立法法》第八条规定："税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度 " 只能制定法律。


▲图：中华人民共和国立法法
房地产税何时开征？
从以上房地产税改革推进过程的缓慢和曲折可以看出，房地产税改革是一项牵涉方方面面、错综复杂的工作。开征房地产税先要迈过两道关：法律关和技术关。
技术方面，房地产税征收需要解决房产价值评估、房产信息采集等问题。今年 6 月中旬，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，但目前尚未完成全面登记。
而根据 " 立法先行 " 的原则，制定房地产税法当前的重头戏。按照工作安排，房地产税法已列入全国人大常委会立法规划，但是何时启动审议还要等待官方公布。目前业界讨论的核心问题包括：是增量征收还是存量征收、对所有住宅征收还是只针对高档住宅、按面积还是按套数征收、房屋价值如何评估、征税基数如何确定、税率高低、优惠和免征范围等。这些问题目前尚无定论。
对于立法速度的判断，业界的意见并不统一，但从目前各方表态来看，推进速度有望快于预期。